W założeniu obowiązujące prawo chronić ma nieruchomości rolne przed niewłaściwym ich wykorzystaniem. Preferencją prawną jest też dążenie do nierozdrabniania gospodarstw. O ziemi dla rolników, o wyjątkach od tej zasady, a także o zbywaniu ziemi tylko i wyłącznie za zgodą Dyrektora KOWR pisaliśmy już wcześniej [CZYTAJ TUTAJ]. Teraz jednak okazuje się, że sami rolnicy mają z tym sporo problemów. Za zakup lub sprzedaż ziemi płacić muszą podatki, a interpretacje skarbówki różnią się zasadniczo od opinii ekspertów.
Skarbówka odbiera zwolnienia?
W opinii Ewy Łuczak, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej:
„Brak możliwości zbycia przez pięć lat dotyczy nie tylko dokupionych działek, ale również tych, które rolnik posiadał wcześniej, i to mimo że po zbyciu areał nadal jest większy niż 11 ha.”
Taka interpretacja budzi jednak wątpliwości wielu specjalistów z zakresu prawa skarbowego i prawa rolnego.
Ich zdaniem celem obecnych regulacji jest nie tyle powiększanie obszaru gospodarstw rolnych, co zapobieganie ich rozdrabnianiu. I w tym ujęciu, ich zdaniem, fiskus wprowadza ograniczenie, które wcale nie wynika z przepisów.
Zgodnie z obowiązującym prawem sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC). Podatek, w wysokości 2 proc., płaci kupujący.
Od tej zasady są jednak wyjątki. Jeden z nich wynika z art. 9 pkt 2 ustawy o PCC (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 815). Przepis ten zwalnia z podatku od czynności cywilnoprawnych sprzedaż własności gruntów stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami. Warunkiem jest jednak, aby w wyniku tej transakcji powstało lub zostało powiększone gospodarstwo rolne, którego powierzchnia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha i które będzie prowadzone przez nabywcę przez co najmniej pięć lat od dnia nabycia.
Tego rodzaju prawna preferencja funkcjonuje od 2016 r. i służyć ma poprawie struktury agrarnej przez wspieranie tworzenia oraz prowadzenia średnich i dużych gospodarstw rolnych, co z kolei związane jest z założeniami dotychczas obowiązujących europejskich i krajowych strategii gospodarczo – rozwojowych.
Całkowity zakaz sprzedaży?
Niestety, zdaniem organów podatkowych rolnik, który skorzystał ze zwolnienia, nie może przez pięć lat zbyć nawet najmniejszej części swej ziemi. I to nie tylko z tej części, którą dokupił, korzystając ze zwolnienia z PCC, ale również w odniesieniu do działek, które posiadał już wcześniej.
Mało tego, zdaniem fiskusa zwolnienie przepada również wtedy, gdy zbywany jest kawałek wcześniej już posiadanych gruntów ziemi, a obszar gospodarstwa rolnego po tej transakcji nadal przekracza 11 ha.
Bezpłatny egzemplarz magazynu Agro Profil
Kosztowny ślubny prezent
Tego rodzaju wykładnię przedstawiła Dyrektor KIS w interpretacji z 29 maja 2020 r. (sygn. 0111-KDIB2-3.4014. 110.2020.1.AD). Sprawa dotyczyła rolnika, który od 1991 r. wraz z żoną prowadził gospodarstwo o powierzchni 10,8 ha. W latach 2016–2017 małżonkowie dokupili kilka działek, w wyniku czego ich gospodarstwo powiększyło się do 17,9 ha. Przy dokupowaniu ziemi skorzystali ze zwolnienia z PCC.
Natomiast w lutym 2020 r. gospodarze ci podarowali synowi (w prezencie ślubnym) działkę o wielkości 0,2 ha. Uznali, że nie utracą z tego powodu uprawnień do zwolnienia z PCC, bo – jak uważali – podarowali ziemię, którą dysponowali jeszcze przed dokupieniem działek. Mało tego: był to na tyle niewielki kawałek, że obszar powiększonego gospodarstwa nadal przekraczał 11 ha.
Dyrektor KIS uznała jednak, że podatnicy nie dochowali warunków umowy i zwolnienie z PCC przepadło.
W uzasadnieniu swego stanowiska stwierdziła, że art. 9 pkt 2 nie pozwala zachować zwolnienia w przypadku gdy dojdzie do uszczuplenia obszaru gospodarstwa rolnego przed upływem pięciu lat od dnia nabycia nieruchomości.
Rolnicy mieli więc obowiązek prowadzenia całego gospodarstwa rolnego, obejmującego wszystkie działki, zarówno te nabyte w latach 2016–2017 i objęte zwolnieniem z PCC, jak również pozostałe, wchodzące w skład gospodarstwa rolnego jeszcze przed tą transakcją.
Dyrektor KIS stwierdziła również, że pięcioletni okres liczy się od daty nabycia ostatniej działki.
Zapłacił za powiększenie
Malo tego, instytucje skarbowe są w powyższej kwestii bardzo konsekwentne. Takie samo stanowisko znajdziemy też np. w interpretacji z 19 marca 2019 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.11.2019.1.MZ). Wówczas chodziło o rolnika, który od 2011 r. posiadał gospodarstwo o powierzchni przekraczającej 41 ha. W 2017 r. dokupił on kilka działek, powiększając obszar gospodarstwa do ponad 53 ha. Także w 2017 roku sprzedał on jedną z wcześniej nabytych działek (o pow. 1 ha). Po tej sprzedaży gospodarstwo liczyło 52 ha.
Wtedy także Dyrektor KIS uznała, że rolnik stracił uprawnienia do zwolnienia z PCC, bo postąpił niezgodnie z celem omawianej prawnej preferencji. Zamiast bowiem powiększyć gospodarstwo rolne… zmniejszył je (!).
Raz uznali, a raz nie
W tym samym duchu Dyrektor KIS wypowiedziała się w interpretacji z 18 października 2018 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014.137.2018.2.MZA).
Sprawa dotyczyła rolnika, który podarował synowi działki pochodzące z majątku nabytego przed kilku i kilkunastu laty. Mimo tej darowizny obszar prowadzonego gospodarstwa rolnego wciąż przekraczał 11 ha. Fiskus uznał jednak, że darowizna przekreśliła prawo do wcześniejszego zwolnienia z PCC.
Interesujące jednak jest to, że Dyrektor KIS w interpretacji z 9 maja 2017 r. (nr 0111-KDIB4.4014.4.2017.2.PM) uznała, że utrata ulgi następuje tylko wtedy, gdy przed upływem pięciu lat zbywa się grunty, w stosunku do których przysługiwało zwolnienie w PCC. Uznała więc w innej sprawie, że darowizna (w tym przypadku na rzecz brata) działki, którą rolnik posiadał już wcześniej, nie powoduje utraty zwolnienia, tym bardziej że powierzchnia gospodarstwa nadal przekraczałaby 11 ha. Jednak już 27 września br. interpretacja ta została zmieniona przez szefa Krajowej Administracji Skarbowej (27.09. 2017 r., sygn. DPP9.841.13.2017.RM).
Dlatego wyznaczono widełki?
Jednak w opinii niezależnych ekspertów prawno-podatkowych Krajowa Inoformacja Skarbowa wskazuje, że celem zwolnienia jest poprawa struktury agrarnej przez powiększenie obszaru gospodarstw rolnych. Wyciąga więc z tego wniosek, że pomniejszenie obszaru gospodarstwa jest sprzeczne z celem preferencji. Podczas gdy rzeczywistym celem zwolnienia jest zapobieżenie rozdrobnieniu gospodarstw rolnych i jak najefektywniejsze wykorzystanie terenów rolniczych w Polsce. Celem zwolnienia jest więc nie tyle powiększanie obszaru gospodarstw rolnych, ile nierozdrabnianie gospodarstw.
A zatem, zgodnie z tym stanowiskiem, jeżeli po zbyciu kawałka ziemi powierzchnia gospodarstwa rolnego wciąż mieści się w granicach od 11 ha do 300 ha, to ulga w PCC jak najbardziej się należy, bo takie gospodarstwo nadal nie jest „drobne”. Według ekspertów z literalnego brzmienia art. 9 ust.2 ustawy o PCC wynika tylko tyle, że zbywać przed upływem 5 lat nie można jedynie nowo dokupionej ziemi. Starą natomiast można. Jednak pod warunkiem, że po jej sprzedaży obszar gospodarstwa nadal będzie mieścił się w widełkach.
Z powyższą opinią zgadza się Mirosław Siwiński, partner w Advicero Nexia:
– Ustawodawca nieprzypadkowo podaje powierzchnię gospodarstwa w widełkach. Nieprzypadkowo też nie doprecyzował, że gospodarstwo ma być prowadzone w całości lub niepomniejszane. Fiskus zbyt często zapomina, że zasada ścisłego czytania zwolnień podatkowych nie oznacza ich ograniczania, lecz ścisłe trzymanie się ich warunków, także poprzez niedodawanie tego, co nie wynika z przepisu.”
Radzą by pójść do sądu
A zatem w tym przypadku ważne jest, żeby powierzchnia powiększonego gospodarstwa mieściła się we wskazanym przedziale i tylko tyle. Nie ma natomiast przeszkód w zbywaniu starej ziemi, której zakup nie był objęty zwolnieniem z PCC.
Analogiczną opinię wyraził Gerard Dźwigała, radca prawny i doradca podatkowy w Kancelarii Dźwigała, Ratajczak i Wspólnicy, który stwierdził, że z art. 9 pkt 2 ustawy o PCC nie wynika taki warunek zachowania zwolnienia, jaki wywodzi z niego KIS. Przepis wymaga, aby gospodarstwo w wyniku czynności cywilnoprawnej zostało powiększone do określonego areału (minimum 11 ha i maksymalnie 300 ha) oraz aby następnie było ono prowadzone przez minimum pięć lat. Nie oznacza to jednak konieczności i warunku prowadzenia gospodarstwa o niezmienionym areale. Zdaniem prawnika, w przepisie nie zawarto aż tak daleko idącego ograniczenia. Nie określono też konkretnej powierzchni lecz wyznaczono obszarowe widełki, co oznacza że w graniach przedziału możliwe i dozwolone jest powiększanie, jak i zmniejszanie powierzchni. Tak więc do czasu, gdy nie zostaną przekroczone minimalne lub maksymalne granice, a gospodarstwo jest faktycznie prowadzone, nie jest naruszona ani litera przepisu ani jego cel i sens.
W powyższym kontekście prawnicy i eksperci prawno-podatkowi uważają, że w przypadkach niezgody zainteresowanych rolników z interpretacjami KIS rolnicy powinni korzystać z należnej im prawno – sądowej drogi.
Tekst przygotował: Robert Gorczyński
Źródła: KIS, US, podatki-gazetaprawna
Nieruchomości rolne – jak zbyć lub nabyć zgodnie z prawem?
