W świetle obowiązujących regulacji prawnych mających na celu ochronę nieruchomości rolnych przed wykorzystaniem niezgodnym z jej ustawowym przeznaczeniem, na nabywców i właścicieli tego rodzaju nieruchomości nałożono szereg obowiązków. W obecnej, dynamicznie zmieniającej się sytuacji w rolnictwie, która wymaga podejmowania wielu ważnych decyzji, wiedza o tym: kiedy i w jakich okolicznościach możemy nabyć, oddać lub sprzedać nieruchomość rolną, nabiera szczególnego znaczenia.

Ziemia dla rolników

Art. 2b ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1362) jednoznacznie precyzuje, że nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Jednocześnie zgodnie z art. 2b ust. 2 ustawy – w okresie pierwszych 5 lat nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Ograniczenie to ustawodawca odniósł wprost do nabywcy oraz nabytej nieruchomości rolnej, czyli przedmiotu nabycia. Podkreślenia wymaga również fakt, że przepisy art. 2b ust. 1 i 2 ustawy, z pewnymi wyjątkami, dotyczą nabywców nieruchomości rolnych, którzy stali się właścicielami tych nieruchomości po 29.04.2016 r.

Wyjątki od zasady

Należy jednak wiedzieć, że przywołane wyżej przepisy nie odnoszą się automatycznie do wszystkich nabywców nieruchomości rolnych, którzy stali się właścicielami takich nieruchomości po 29.04.2016 r. – ustawodawca przewidział bowiem pewne wyjątki od ogólnej zasady (które wyszczególnił w art. 2b ust. 4 ustawy, jako katalog zamknięty), w tym m.in. dotyczące nieruchomości rolnych:

– położonych w granicach administracyjnych miasta o powierzchni mniejszej niż 1 ha,

– nabytych w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego,

– położonych na obszarach górniczych lub terenach górniczych w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze.

Osoby bliskie, instytucje i dofinansowanie

Wyjątek od zakazu stanowią także nieruchomości rolne zbywane lub oddawane w posiadanie:

– osobie bliskiej (tj.: zstępnym, wstępnym, rodzeństwu, dzieciom rodzeństwa, rodzeństwu rodziców, małżonkowi, osobie przysposabiającej i przysposobionej oraz pasierbom),

– jednostce samorządu terytorialnego, Skarbowi Państwa lub działającemu na jego rzecz KOWR,

– osobie, której przyznano pomoc tzw. „Młodego rolnika” w ramach PROW 2014-2020.

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ: ARiMR przyjmuje oświadczenia odnośnie dopłat na 2020 rok!

Zbywanie za zgodą Dyrektora KOWR

Ponadto, ustawodawca przewidział możliwość zbycia nieruchomości rolnej lub oddania jej w posiadanie innemu podmiotowi przed upływem ww. okresu, ale w ściśle określonych warunkach i za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Na mocy art. 2b ust. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1362), wyrażenie przez Dyrektora Generalnego KOWR zgody na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej innym podmiotom przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia – następuje w przypadkach uzasadnionych:

• ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej, lub
• interesem publicznym.

Ważny interes nabywcy

Pod pojęciem „ważnego interesu nabywcy nieruchomości rolnej” (czyli jej obecnego właściciela – przyp. red.), należy rozumieć szczególne względy i okoliczności, które w konkretnej sprawie mogą przemawiać za wyrażeniem zgody Dyrektora Generalnego KOWR na wcześniejsze zbycie lub oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie innym podmiotom. Jednak wskazanie takich względów i okoliczności oraz poparcie ich stosownymi dowodami leży po stronie wnioskodawcy. W każdej sprawie występuje tzw. „odmienny stan faktyczny”. W związku z czym mogą być podnoszone inne okoliczności – unikatowe w danym przypadku. I jak wyjaśnia KOWR, to wnioskodawca posiada wiedzę w powyższym zakresie i to on uzasadniając wniosek powinien wykazać konieczność zbycia nieruchomości (lub oddania jej w posiadanie innym podmiotom), a nie jedynie chęć dokonania takiej czynności, czy jej opłacalność. Natomiast organ państwowy dokonuje oceny, czy wypełniona została przesłanka ustawowa.

Uzasadnieniem wyrażenia ww. zgody może zatem być m.in.:

– wystąpienie nadzwyczajnych okoliczności, jakie zostały spowodowane działaniem czynników, na które nabywca nie mógł mieć wpływu i które były niezależne od sposobu jego postępowania. Taką nadzwyczajną okolicznością może być np. trwałe lub długotrwałe pogorszenie stanu zdrowia nabywcy, z którym wiąże się całkowita lub częściowa utrata jego zdolności do pracy w prowadzonym gospodarstwie rolnym.

– zaistnienie normalnych, typowych sytuacji życiowych, jakie mogą dotyczyć właściciela nieruchomości rolnej, a które w danym przypadku będą uzasadniać wyrażenie zgody na wcześniejsze zbycie lub oddanie tej nieruchomości w posiadanie innym podmiotom. Przykładowo wskazać tu można na potrzebę zmiany miejsca zamieszkania właściciela nieruchomości rolnej (np. z województwa południowej Polski do województwa położonego na północy kraju), a zmiana ta miałaby charakter stały (względnie długotrwały). Powyższe wynikać może np. z faktu zawarcia związku małżeńskiego lub zmiany sposobu zarobkowania, z którym wiązać się będzie konieczność przeniesienia ośrodka życiowego do innej niż dotychczas oddalonej miejscowości. Innym przykładem może być potrzeba „wyzbycia się” nieruchomości rolnych warunkującego otrzymanie emerytury z KRUS.

– trudna sytuacja ekonomiczna właściciela nieruchomości związana m.in. z:

1. koniecznością zaspokojenia wierzycieli przy jednoczesnym braku możliwości ich zaspokojenia z innych źródeł,
2. pilną potrzebą poniesienia znacznych wydatków związanych z ochroną zdrowia własnego lub członków jego najbliższej rodziny (np. koszty leczenia). W takich sytuacjach należy też wykazać, że nie ma możliwości zaspokojenia swoich potrzeb z innych źródeł bądź wykazać, że zbycie innych składników majątku mogłoby negatywnie wpłynąć na ogólną sytuację życiową lub ekonomiczną rodziny.

Cena i korzyść to nie powód

Należy jednak podkreślić, że uzasadnieniem wyrażenia ww. zgody nigdy nie będzie wystąpienie sytuacji, gdy właściciel nieruchomości rolnej: będzie chciał ją sprzedać, ponieważ np. otrzymał korzystną cenowo ofertę lub uzna, że w danym momencie korzystne dla niego będzie sprzedanie nieruchomości i ulokowanie środków uzyskanych z tej sprzedaży w określony sposób.

W publicznym interesie  

Jak wspomnieliśmy, drugą istotną przesłanką do wyrażenia zgody przez Dyrektora Generalnego KOWR na zbycie nieruchomości w drodze wyjątku jest „interes publiczny”. Pod tym pojęciem rozumieć należy dyrektywę postępowania nakazującą respektowanie wartości wspólnych dla całego społeczeństwa lub konkretnej społeczności lokalnej, takich jak:  sprawiedliwość, równość, bezpieczeństwo czy zaufanie obywateli do organów władzy publicznej.

Uzasadnieniem wyrażenia ww. zgody może zatem być np.:

– wystąpienie sytuacji, gdy wcześniejsze zbycie lub oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie innemu podmiotowi będzie się wiązać z wykorzystaniem tej nieruchomości na cele publiczne, określone w art. 6 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Nie dotyczy to jednak przypadków, gdy nieruchomość rolna jest zbywana lub oddawana w posiadanie: jednostce samorządu terytorialnego, Skarbowi Państwa lub państwowej lub samorządowej osobie prawnej (jeżeli nieruchomość rolna jest przeznaczona na cele publiczne określone w ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego), czyli przypadków określonych w art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. c i d ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,

– uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, w którym nieruchomość objęta ograniczeniami z art. 2b ust. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w całości zostanie przeznaczona na cele inne niż rolne np. wskazujące na docelowe korzystanie społeczności lokalnej z tej nieruchomości.

Wniosek uzasadnia właściciel

Jednocześnie KOWR wyjaśnia, że nie jest możliwe wskazanie konkretnego, zamkniętego katalogu sytuacji, jakie stanowić mogą przesłanki „ważnego interesu nabywcy nieruchomości rolnej lub interesu publicznego”. I podobnie jak w przypadku „ważnego interesu nabywcy”, to na właścicielu nieruchomości rolnej spoczywa obowiązek wykazania wypełnienia którejś z przesłanek ustawowych.

Dokumenty i procedury

Na stronie internetowej KOWR, w zakładce „UKUR – obrót ziemią rolną” podzakładce „Zgody na zbycie nieruchomości rolnych” zamieszczone zostały szczegółowe informacje dla osób zainteresowanych rozpoczęciem i przeprowadzeniem procedur nabycia lub zbycia nieruchomości rolnych zgodnie z obowiązującym prawem.

Tekst przygotował: Robert Gorczyński
Źródło: Biuro Prasowe i DKUR KOWR
Fot. pixabay

Magazyn Agro Profil