Czy od dzierżawy ziemi rolnej płaci się podatek?

Własność ziemi w Polsce to nie tylko przywilej, ale i odpowiedzialność. Gdy grunty rolne przechodzą w dzierżawę, pojawiają się pytania o naturę podatkową takich umów. Czy rolnik, oddając swoje pole w dzierżawę, musi podzielić się zyskiem z fiskusem? Odpowiedź, jak to często bywa w podatkach, brzmi: to zależy.

Podatek rolny – kto go płaci?

Zasadniczo, niezależnie od tego, czy grunt rolny jest użytkowany przez właściciela, czy dzierżawcę, obowiązek płacenia podatku rolnego spoczywa na osobie faktycznie użytkującej ziemi. Jeśli umowa dzierżawy nie mówi inaczej, to dzierżawca płaci podatek rolny. Jednak w praktyce wiele zależy od zapisów w umowie.

Jeśli właściciel gruntu zachowuje status rolnika i otrzymuje dopłaty, często sam reguluje podatek rolny, nawet jeśli faktyczne użytkowanie przejmuje dzierżawca. Inaczej rzecz się ma, gdy dzierżawcą jest osoba prowadząca gospodarstwo i przyjmuje na siebie wszelkie zobowiązania.

Dzierżawa a PIT

Najczęstsze nieporozumienia wynikają z tego, że dzierżawa gruntu traktowana jest jako źródło przychodu, które podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). Oznacza to, że rolnik, który oddaje swoją ziemię w dzierżawę, musi odprowadzić podatek od uzyskanych dochodów, jeśli nie jest to dzierżawa w ramach gospodarstwa rolnego.

Kiedy dzierżawa nie podlega PIT?

Istnieje ważne rozróżnienie: dzierżawa gruntów wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i wykorzystywanych wyłącznie do produkcji rolnej – nie podlega podatkowi dochodowemu. To oznacza, że jeśli rolnik oddaje pole innemu rolnikowi w celach rolniczych, nie musi odprowadzać PIT-u od czynszu dzierżawnego.

Problem zaczyna się wtedy, gdy dzierżawa dotyczy działki rolnej, która nie jest już formalnie częścią gospodarstwa, lub gdy celem dzierżawy nie jest produkcja rolna – np. wykorzystanie terenu pod działalność komercyjną, rekreacyjną czy instalację farmy fotowoltaicznej. Wtedy fiskus upomni się o swoje.

Jak rozliczyć dochód z dzierżawy?

Dochód z dzierżawy, który podlega PIT, można rozliczyć na dwa sposoby:

1. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – stawka 8,5% do kwoty 100 tys. zł rocznie i 12,5% powyżej. Tę formę wybierają najczęściej rolnicy, którzy mają niewielkie przychody z dzierżawy i nie chcą prowadzić pełnej ewidencji.
2. Zasady ogólne (skala podatkowa) – 12% lub 32%, z możliwością odliczania kosztów (np. utrzymania gruntu, podatku rolnego, napraw).

Wybór formy opodatkowania trzeba zgłosić do urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po uzyskaniu pierwszego przychodu lub do końca stycznia danego roku.

Dzierżawa a VAT

Większość rolników nie jest płatnikami VAT, działając w ramach tzw. rolnictwa ryczałtowego. Jednak jeśli dzierżawa jest regularna i przekracza określony poziom przychodów, urząd skarbowy może uznać, że działalność ma charakter gospodarczy, co wiąże się z koniecznością rejestracji do VAT.

Dotyczy to zwłaszcza przypadków, gdy rolnik dzierżawi wiele działek, wynajmuje maszyny lub zarabia na najmie nieruchomości przyległych do gospodarstwa.

Nie tylko fiskus – opodatkowanie lokalne

Poza podatkiem dochodowym warto pamiętać, że niektóre gminy mogą nakładać lokalne podatki od nieruchomości czy zmieniać klasyfikację gruntów w przypadku, gdy działka rolna przestaje być użytkowana rolniczo. Może to skutkować podwyższonymi opłatami, zwłaszcza w przypadku gruntów dzierżawionych na cele inne niż produkcja rolna.

Dopłaty i KRUS – uważaj na status

Oddanie ziemi w dzierżawę może wpłynąć na prawo do dopłat bezpośrednich lub ubezpieczenia w KRUS. Jeśli rolnik przestaje użytkować grunt rolny i nie zachowuje wymaganego minimum powierzchni upraw, może stracić status rolnika i konieczne będzie przejście na ZUS.

Warto też ustalić, kto w trakcie dzierżawy będzie wnioskować o dopłaty – rolnik czy dzierżawca. Niezgodności w tej kwestii mogą skutkować poważnymi problemami w ARiMR.

Wartość w kalkulacji i ostrożności

Dzierżawa gruntów rolnych to pozornie prosta forma współpracy między rolnikami. Ale od strony podatkowej, prawnej i administracyjnej – to teren pełen pułapek.

Zanim zdecydujesz się oddać ziemię w dzierżawę:

• sprawdź, czy dzierżawa ma charakter rolniczy,
• zdecyduj, kto będzie płacił podatek rolny i czy musisz odprowadzać PIT,
• ustal, kto wnioskuje o dopłaty i jak wpłynie to na Twój status rolnika,
• rozważ ewentualne skutki w VAT i podatkach lokalnych.

Warto podpisać dobrze przygotowaną umowę i skonsultować się z doradcą podatkowym. Bo ziemia, choć niezmienna w krajobrazie, w oczach fiskusa potrafi zmienić się z błogosławieństwa w obowiązek.